En este libro se lleva a cabo un estudio crí tico del contrato de arrendamiento de vivienda vigente en Españ a y se propone una nueva normativa, la cual se considera imprescindible para corregir las disfunciones existentes en el mercado de alquiler (tasa má s baja de Europa occidental, amplio mercado negro, inasequibilidad) y, en concreto, para que sirva como alternativa real (y no meramente friccional) a la propiedad como forma de acceso a la vivienda. El modelo funcional que proponemos persigue, por un lado, la estabilidad (fomentar los contratos indefi nidos), la asequibilidad (promover sistemas de renta referenciada) y la fl exibilidad (facilitar el desistimiento y el subarrendamiento) del arrendatario; y, por otro lado, la rentabilidad (sistemas de renta referenciada a precios de mercado), las garantí as y la seguridad (depó sitos, seguros de caució n o una posible prenda legal) del arrendador. Para ello, se atiende al derecho histó rico, al derecho positivo y al derecho comparado de los paí ses con menor (Grecia, Portugal, Italia, Malta y Españ a) y mayor tasa de alquiler de Europa (Alemania, Suiza y Austria). Ademá s, para reinterpretar esta normativa de acuerdo al derecho a la vivienda, se analiza la razonabilidad y la proporcionalidad de las medidas que se proponen para buscar un equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes.